Mittelfristige Vermietung im Altbau.
Was Vermieter über mittelfristige Vermietung in Wien wissen sollten.
Auf dieser Seite geht es ausschließlich um die Vermietung von Altbau-Wohnungen für Zeiträume von rund drei bis maximal sechs Monaten. Diese Information stellt keine Rechtsberatung dar und kann diese auch nicht ersetzen. Friends in Flats empfiehlt ausdrücklich, bei rechtlichen Fragen professionelle Rechtsberatung einzuholen. Viele Häuser unterliegen zudem speziellen Förderungen, Widmungen oder Altbauschutz-Regeln, die nur ein Experte rechtssicher einschätzen kann. Unser Ziel ist lediglich, Ihnen den rechtlichen Rahmen verständlich zu machen.
Warum 3–6-Monats-Verträge nicht unter das MRG fallen.
Bei klassischer Dauervermietung im Altbau greift in Wien in den meisten Fällen das Mietrechtsgesetz (MRG) mit Richtwertmieten und strengen Mietzinsobergrenzen. Zeitlich auf bis zu 6 Monate befristete Verträge über Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B, die zur Nutzung als Zweitwohnung zu beruflichen Zwecken dienen und dieser Zweck auch schriftlich festgelegt wird, sind vom Anwendungsbereich des MRG ausgenommen. Zweitwohnung bedeutet, dass es daneben noch einen gewöhnlichen Aufenthalt (Hauptwohnsitz) des Mieters gibt. Benötigt der Mieter die Wohnung als Hauptwohnsitz, kommt diese Ausnahmebestimmung nicht zur Anwendung.
Für wen die mittelfristige Vermietung gesetzlich gedacht ist.
Der Gesetzgeber hat bewusst einen Rahmen geschaffen, damit Personen, die für eine begrenzte Zeit zu beruflichen Zwecken nach Österreich kommen, angemessenen Wohnraum finden – ohne dass alles über Hotels laufen muss. Typische Beispiele sind internationale Fachkräfte, Programmierer großer Technologiefirmen, Ärzte auf Fellowship, Praktikanten, Diplomaten, Projektmitarbeiter oder andere Saison- und Kulturbetriebe. Diese Menschen brauchen mehrere Monate am Stück eine voll ausgestattete Wohnung, ohne ihren Hauptwohnsitz dauerhaft nach Wien zu verlegen. Genau für solche Konstellationen wurde der Bereich der mittelfristigen, befristeten Vermietung geschaffen.
Warum diese mittelfristige Vermietung nicht unter die Kurzzeitverbote fällt.
Die kurzfristige Vermietung ist von touristischen Aufenthalte von wenigen Tagen bis zu etwa einem Monat – also klassische City-Trips, Urlaubsaufenthalte oder Wochenendbesuche, die oft über Plattformen wie Airbnb abgewickelt wurden, zu unterscheiden. Charakteristisch dafür sindi sind kurze Nächtigungen, Orts- und Nächtigungstaxen und eine Nutzung als Beherbergungsbetrieb. Kurzfristige Vermietung beginnt dort, wo diese Regelung endet: Die Aufenthaltsdauer liegt typischerweise zwischen drei und sechs Monaten. Die Nutzung ist nicht touristisch, sondern dient einem vorübergehenden Wohnbedarf aus beruflichen Gründen.
Wichtige Grenzen und typische Fehler bei mittelfristiger Vermietung.
Auch wenn mittelfristige Vermietung viele Freiheiten bietet, gibt es klare Grenzen:
• Die Befristung darf maximal sechs Monate betragen.
• Es ist nicht zulässig, einfach alle sechs Monate denselben Vertrag zu verlängern. Solche „Kettenverträge“ können zu einem unbefristeten Mietvertrag führen, der zur Gänze den Regelungen des MRG unterliegt.
Die Wohnung muss der Ausstattungskategorie A oder B angehören.
• Der Mieter darf die Wohnung nicht als Hauptwohnsitz nutzen oder melden; sie dient einem klar befristeten Aufenthalt.
• Der Zweck muss tatsächlich vorübergehend sein – etwa Projektarbeit, Praktikum, Fellowship oder ähnliche Konstellationen.
• Zusätzlich können Hausordnung, Wohnungseigentumsgemeinschaft, Förderverträge oder Widmungen weitere Vorgaben machen, die unbedingt zu beachten sind.
Der Zweck muss schriftlich vereinbart werden. Schriftform bedeutet eigenhändige Unterfertigung oder der eigenhändigen Unterfertigung gleichzuhaltende qualifizierte elektronische Signatur
Zusätzlich können Hausordnung, Wohnungseigentumsgemeinschaft, Förderverträge oder Widmungen weitere Vorgaben machen, die unbedingt zu beachten sind.
Friends-in-Flats weist nochmals darauf hin, dass diese Informationen keine Rechtsberatung darstellen und diese auch nicht ersetzen können. Friends-in-Flats empfiehlt ausdrücklich, bei rechtlichen Fragen professionelle Rechtsberatung einzuholen.
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